Kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran Mortgage (Tutsat) Yasası yürürlüğe girdi.

Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik Yapan Yasa Resmi Gazete'de yayımlandı. Yasaya göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak.

Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, “Konut Finansmanı Fonu” oluşturulacak.

Değişken ve sabit faiz seçeneği

Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.

Tüketiciye koruma

Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren ‘Sözleşme Öncesi Bilgi Formu’ vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.

Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.

Yasa, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamındaki konutlar ve kooperatifler ile TOKİ’nin yapacağı konutlar da Mortgage sistemi içinde değerlendirilmesini öngörüyor. Ayrıca, kendi arsasına konut yapacak olanların da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek.

Mevcut konut kredileri yasa çıktıktan sonra otomatikman sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayımından itibaren 3 ay içinde başvurmaları halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar.

Yasaya göre finansman kuruluşu konut kredisini ödeyemeyen tüketicinin sadece krediye konu olan gayrimenkulü paraya çevrilebilecek. Ayrıca finansman kuruluşu sadece krediye konu olan gayrimenkulu haczetme yetkisi olacak.

Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.

Yirmi soruda mortgage

Kredili konut sistemi “mortgage” konut sahibi olmak isteyen vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacıya kadar geniş bir kesimin umudu oldu. Kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.

Konut finansmanında önemli yenilikler getirecek olan “mortgage” sisteminden düzenli geliri olanlar yararlanabilecek. Bu finansman modeli kapsamında, banka imara uygun olma zorunluluğu bulunan evi araştırarak kredi verecek. Bu sistem için uygulanacak faiz oranı da piyasa koşullarına göre belirlenecek.

Vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacılara kadar geniş bir kesimin merakla beklediği, “kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak mortgage” sistemi yaşama geçiyor.

Sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.

İşte 20 soruda Mortgage:

1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?

-Faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

2-Değişken faizin bir riski var mı?

-Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.

3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?

-Yasada yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.

4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?

-Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.

5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?

-Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?

-Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir.

Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.

7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?

-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25’i kadar peşinat verecek.

8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?

-Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.

9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?

-İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.

10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2’si kadar komisyon alınacak.

10-Vergi muafiyeti olacak mı?

-Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, yasada bir konutu olanlar 100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor.

11-Ödeme planı nasıl olacak?

-Konutun yüzde 25’inin peşin ödenmesi zorunlu.

12-Evi olan da yararlanabilir mi?

-Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?

-Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.

14-Hangi tip konutlar alınabilir?

-Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80’i tamamlanmış olması koşulu aranacak.

15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?

-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.

16-Sistem nasıl işleyecek?

-Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.

17-Mortgage kredileri nereden alınacak?

-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?

-Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açabilecek.

19-sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?

-Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.

20-Bu sistemin riski nedir?

-Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.