Halka açık şirketlerin ve bankaların gayrimenkul değerlemesi hizmetinde aradıkları SPK lisans şartına artık BDDK yetki belgesi şartı da eklendi. 1 Kasım'da yürürlüğe giren yönetmeliğe göre bankalar, artık ipoteğe konu olacak gayrimenkullerin değerlemesini kendi memurlarına yaptıramayacak. Bankalar kendi değerleme şirketi olsa bile bu hizmeti kurum dışından satın almak zorunda kalacak. 2 yıllık transfer engeli, ne kadarlık ipotekte bu kuruluşlara yetki verileceği, emlak şirketlerinin ortaklığında bulunan değerleme şirketlerinin durumu gibi birçok belirsizlik bulunmasına rağmen yürürlüğe giren yönetmelik nedeniyle bugünlerde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı eksperler bankalarla iş yapabilmek için Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'na (BDDK) başvurmaya hazırlanıyor.

BDDK, bir yönetmelikle bankaların kredi alacaklarını garanti altına almak için koyduğu ipoteklere konu teşkil eden gayrimenkul, marka, patent ve know-how hizmetlerinin değerlemesine çekidüzen getirdi. Yönetmeliğe göre bankalar artık ipoteğe konu olacak gayrimenkullerin değerlemesini kendi memurlarına yaptıramayacak. Bu nedenle halen bankaların bünyesinde bulunan değerleme uzmanları veya bankaların ortaklığı bulunan değerleme şirketlerinin sadece piyasaya iş yapmasına neden olacak yönetmeliğe uymayan bankacılar, kredilerde sorun çıkması halinde sorumluluğu üstlenmek zorunda kalacaklar. Halen Vakıfbank, Şekerbank ve İş Bankası'nın birer değerleme şirketinde ortaklığı bulunuyor. Diğer bankalar ise ağırlıklı olarak kendi personeli ile değerleme hizmeti veriyor.

Yönetmelikte hangi miktara kadar olan ipoteklerde bu kuruluşların yetkilendirileceğinin belirtilmemiş olması ise belirsizlik yaratıyor. İstanbul Değerleme şirketi kurucularından Ahmet Büyükduman, yönetmeliğin itirazlara göre yeniden şekilleneceğini ve ancak bir yıl sonra aktif olarak uygulanabileceğini savunuyor. Büyükduman, "Örneğin karşılıklara ilişkin yönetmelikte, bu konuya atıfta bulunularak 2 milyon YTL'nin üzerindeki ipoteklerde kuruluşların yetkilendirileceği söyleniyor. Öyleyse 2 milyon YTL'nin altındaki ipoteklerde banka yine kendi memuruna iş yaptırabilecek. Bu konunun netleşmesi gerekiyor" dedi.

Taşınmaz Değerleme Müşavirlik (TADEM) Yönetim Kurulu Başkanı Ali Çetin Önder ise yönetmeliğin bankaların bağımsız ve tarafsız değerleme hizmeti alarak risklerini azaltmayı amaçladığını, bu nedenle miktarı ne olursa olsun değerleme hizmetinin dışarıdan alınmasını öngördüğünü söyledi. Önder, ayrıca, yönetmeliğin, iki yıl içinde işinden ayrılan bankacıların da kendi değerleme şirketini kurmuş olsalar bile eski işyerlerine hizmet veremeyeceğini hükme bağladığını belirtti. Ancak yönetmeliğin söz konusu 9. maddesi de farklı yorumlanıyor.

Transferler engelleniyor mu?

SOM Değerleme yöneticilerinden Nazan Özbaydar, bu maddenin de belirsiz olduğunu ve bu hali ile eksperlerin transferini engelleyip engellemediğinin anlaşılamadığını söylüyor. Özbaydar, "İnsanların çalışma özgürlüğü kısıtlanamaz. Oysa bu madde, bir eksper bir değerleme şirketinden başkasına geçmişse banka tarafından yetkilendirilmez gibi algılanıyor" diyor.

9. maddede yetkilendirilecek eksperde aranılan şartlar sıralanırken "Son iki yıl içinde başka bir değerleme kuruluşunda ya da değerleme hizmeti verilen bankaya bağımsız denetim veya derecelendirme kuruluşlarında ortaklığının bulunmaması, yönetim kurulu başkanı veya üyesi, yönetici ile denetçi, uzman ya da değerleme faaliyeti ile iştigal eden personel sıfatı ile görev yapmaması" hususu belirtiliyor.

Yine 9. maddenin üçüncü bendinde, "Yetkilendirilen değerleme kuruluşunun ortaklarının, değerleme konusu ile menfaat çatışması yaratacak faaliyette bulunamayacağı" belirtiliyor. Bu madde herhangi bir emlak şirketi ile ortaklığı veya organik bağı olan emlak değerleme şirketlerinin de bankalara hizmet vermesini engelliyor. Emlak şirketlerinden ise Re-Max'ın Som Değerleme, Turyap'ın Turyap Gayrimenkul Değerleme'de ortaklığı bulunuyor. Turyap'ın değerleme lisansı kısa bir süre önce iptal edilirken Som Değerleme yöneticisi Nazan Özbaydar, kendilerinin sadece Re/Max genel merkezinin veri tabanından yararlandıklarını, genel merkezin de herhangi bir alım-satım yapmadığını söylüyor.

Konya'nın bozkırında eksper ne arar

Yönetmeliğin bir yıl içinde yenilenerek yeniden yayımlanacağını savunan Ahmet Büyükduman, "Konya'nın bozkırlarında eksperi nereden bulacaksın? Orada bu işi şu anda şube müdürleri yapıyor. Oraya eksper göndermek zaman alır ve maliyetli olur" dedi.

Sektörde uyum süreci yaşanabilir

İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü Ömer Çelebi, yönetmeliğin özellikle büyük ve orta çaplı bankaları önemli derecede etkileyeceğine dikkat çekerek "Biz İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük illerde zaten değerleme konusunda tecrübesi bulunan şirketlerle çalışıyorduk. Fakat bu şirketlerin Anadolu'da örgütlenmemiş olmasından dolayı bu konuda bilgisi olan personelimizi mecburen kullanmak zorunda kalıyorduk. Şimdi birlikte çalıştığımız bu şirketlerin BDDK'dan onay alması gerekiyor. Öncelikle bu konuda zamana ihtiyaç olacak. İkinci olarak da bu şirketlerin Anadolu'da örgütlü olmaması sıkıntı yaratacak" dedi. Taslağın sektörde büyük bir boşluğu dolduracak olmasına karşın bu tür eksiklikleri bulunduğunu belirten Çelebi, "Bu konuda tarafların insan kaynakları dışında bu işi yapabilme sorunu olduğunu düşünmüyoruz. Fakat BDDK'ya başvuru ve onay için hem de bu işi yapmak için şartları yerine getirme konusunda bir sürece ihtiyaç olmasına karşın bu süreç belirtilmemiş" dedi. Kısa bir süre önce Şekerbank Kıbrıs Genel Müdürlüğü'ne atanan Cem Ertem ise Batı'da emlak değerleme, ipotek ve hatta sigorta işlemleri konusunda çalışan uzman şirketlerin bulunduğunu belirterek "Türkiye'de de böyle bir sürece geçiş için çıkarılmış bir yönetmelik olabilir" dedi.